Worauf achten Unternehmerfamilien beim Immobilieninvestment
Die Themen Geldanlagen und Immobilien beschäftigen Menschen zu jeder Zeit. Trotz der Menge an Informationsquellen gibt es viele Unklarheiten und konkurrierende Meinungen. Welche Geldanlagen und Strategien sind die besten? Was sollte das primäre Ziel beim Anlegen sein? Ist der Vermögensaufbau durch Investitionen nur den Hochvermögenden vorbehalten oder auch für den „normalen Bürger“ interessant?
Das Netzwerk der Hochvermögenden „Skyland Wealth“ ist der Auffassung, dass immer noch zu wenige ihrer Mitglieder über das Thema sprechen. Immerhin sind praktische Erfahrungen aus erster Hand sehr viel wertvoller als das Lesen stumpfer Theorien.
Aus diesem Grund wurde von September bis November 2021 eine Studie der F.A.Z. Business Media Research durchgeführt, bei der 137 Vertreter von Unternehmerfamilien befragt wurden. Die Ergebnisse der Studie wurden quantitativ ausgewertet und in einem ausführlichen Report veröffentlicht.
Es wurden demnach Experten befragt, die ihr tägliches Brot durch Investments verdienen. Dieser Artikel präsentiert die Schlüsselergebnisse und zeigt, was man vom Anlageverhalten der Hochvermögenden erfährt, um das eigene Vermögen zu schützen.
Hinsichtlich der Fragestellung, welche Geldanlagen zum Investieren besonders geeignet sind, setzt man auf Bewährtes: Immobilien stehen noch immer auf dem ersten Platz. Die WIR- Studie belegt: Immobilien als Asset-Klasse bleiben ein Schwergewicht im Portfolio deutscher Hochvermögender.
Rund ein Drittel der befragten Hochvermögenden hat zur Asset Protection Vermögensschutz zwischen 25 und 50 Prozent des Vermögens in Immobilien angelegt. Weitere 16 Prozent der Befragten haben sogar mit 50-75 Prozent in diesem Bereich investiert.
Doch warum ist das so? Die Gründe sind vielfältig. Der Erwerb einer Immobilie ist eine langfristige sowie wertbeständige Geldanlage und mit einer hohen Sicherheit verbunden. Er stellt ein sehr gut kalkulierbares Investment dar.
Nicht selten kommt es vor, dass sich das Immobilienportfolio von Hochvermögenden über mehrere Generationen hinweg hält. Zins-, Dividenden- oder auch Kursgewinne unterliegen der Abgeltungssteuer, während Immobilien das nicht tun. Zudem ist der Wertzuwachs beim Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei, ein weiteres Argument für diese Anlageform.
Die Erlöse der Immobilien werden durch Mieteinnahmen sowie langfristige Verkäufe erzielt, und gehen parallel dazu mit Steuereinsparungen einher.
Die Studie ergab einen Konsens bei Hochvermögenden: Immobilien dienen grundsätzlich dem Vermögenserhalt. Die trotz Krise immer noch niedrigen Zinsen lassen Investitionen einfacher zu. Und auch, wenn eine Zinswende bevorstehen sollte, wird diese nur schrittweise erfolgen und an der momentanen Situation nur langsam etwas ändern. Darüber hinaus fehlt es abseits der Realwerte immer noch an attraktiven Anlageoptionen.
Lukrative Erkenntnisse: Das ergab die WIR-Studie
Wie schon erwähnt, liegt der Fokus auf langfristigen Investitionen, die ebenso langfristige Erträge generieren, die auf Werterhaltung konzentriert sind.
Die primäre Strategie lautet „Buy-and-Hold“, also das Kaufen und Halten von Immobilien, um langfristig davon zu profitieren. Infolgedessen beweisen Hochvermögende einen langen Atem: Rund die Hälfte der Befragten geht von einem Anlagehorizont von 10 bis 25 Jahren aus. Ein Drittel rechnet sogar mit einem Zeitraum von 25 bis 50 Jahren.
Obwohl diese Strategie bei den Hochvermögenden des Landes dominiert, gibt es eine weitere, weniger bekannte Methode: das opportunistische Kaufen. Bei dieser Strategie werden risikobehaftete Assets eingekauft und die Absicht verfolgt, ihren Wert durch Weiterentwicklungen zu steigern. Häufig sind Immobilien interessant, die Sanierungsbedarf aufweisen oder an weniger lukrativen Standorten stehen.
Der Bestand der Immobilie und somit ihre Werterhaltung lassen sich nur durch laufende und aktive Investitionen schützen, weshalb Eigentümer sich kontinuierlich um den Erhalt der Immobilie kümmern müssen.
Dabei ist der folgende Gesichtspunkt bei Immobilieninvestments wichtig: Da der Schutz des Immobilienbestandes gleichzeitig Schutz des Vermögens bedeutet, sollten exzellente, beständige Mieter angezogen werden. Denn bedingt durch einen Mieterwechsel kann schon ein Drittel der Rendite aufgrund eines Umbaus oder der Renovierung verlorengehen. Zusätzlich muss Einsatz gezeigt werden, um ein gutes Verhältnis zum Mieter zu entwickeln. Aus diesem Grund sollten Mängel schnell behoben werden, denn hohe Mieteinnahmen setzen auch gute Dienstleistungen und eine hohe Kundenzufriedenheit voraus. In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, den aktuellen Nachhaltigkeitstrend im Auge zu behalten. Zukünftig werden Bankenfinanzierungen, Baugenehmigungen und auch Wiederverkaufspreise immer stärker an ESG Kriterien gebunden sein.
Eine weitere Erkenntnis der Studie ist die Bedeutung und Weiterentwicklung eines eigenen Netzwerkes für Immobiliengeschäfte. Damit diese Vernetzung von Erfolg gekrönt ist, schätzen es Hochvermögende mit „Ihresgleichen auf Augenhöhe“ zu verhandeln.
Demnach nutzt die Hälfte der Befragten gerne das eigene Netzwerk zur Abwicklung von Immobilienkäufen und -verkäufen. Ein weiterer Großteil arbeitet darüber hinaus mit Immobilienmaklern sowie Vermittlern zusammen.
Risiken: Jeden Schritt mit Bedacht wählen
Wie andere sind auch Immobilieninvestments nicht risikofrei. Als größte Gefahr werden politische Eingriffe gesehen. Es besteht die Angst, dass aus kurzfristigen politischen Anpassungen wirtschaftliche Schäden resultieren. Beispiele hierfür können die plötzliche Einführung von Mietpreisbremsen oder die befürchtete Vermögenssteuer sein. Abseits politischer Gefahren spielen familiäre Risiken wie bspw. Erbstreitigkeiten oder eine Nachfrageproblematik eine besondere Rolle. Weitere Risiken stellen die Erbschaftssteuer, die laufende Bewirtschaftung, Marktpreisveränderungen, die Auswahl der Immobilien-Anlageklasse sowie die Standortwahl und die Inflation dar.
Neben der Befragung der Unternehmerfamilien wurde Herr Köster, Aufsichtsratsvorsitzender der gleichlautenden GmbH, um seine Einschätzung gebeten. Auf die Frage nach seinem eigenen Risikomanagement antwortet er, dass sein Unternehmen Daten und Fakten zur Fungibilität, dem Mietmarkt, sozialem Umfeld und der Baubranche analysiert. Es wird eine Prognose über die nächsten fünf Jahre erstellt, die auch Einschätzungen zum Nahverkehr, anstehenden Reparaturen oder dem Umfeld einbezieht. Es werden jegliche Faktoren genauestens analysiert, die sich auf die Miete auswirken und im schlimmsten Fall eine Hochpreisimmobilie zu einer Standardimmobilie machen könnte. Kleinere Unternehmer, die in Immobilien investieren oder noch kein großes Portfolio besitzen, sollten eine ausführliche Analyse vor dem Investment auch nicht vernachlässigen.
Weiterhin wurden Herr Klinkner, Geschäftsführer der „Unternehmerkompositionen“, sowie David A. Pieper von „Skyland Wealth“ befragt. Herr Klinkner sieht weiterhin den treibenden Faktor für Immobilieninvestitionen in den immer noch günstigen Finanzierungsbedingungen. Pieper jedoch warnt kleinere Privatunternehmer und sieht die mögliche Zinswende als Gefahr für diese.
In jedem Fall sollten Investments mit extremer Vorsicht umgesetzt werden. Ungefähr ein Drittel der Befragten lassen sich externen beraten. Auch hochwertige Communities wie „Skyland Wealth“ als Ansprechpartner beraten und unterstützen dabei, das eigene Vermögen zu schützen und das Portfolio vorsichtig aufzubauen.
Die gerade veröffentlichte Studie zeigt deutlich, dass das Immobiliengeschäft zum Aufbau und Schutz des eigenen Vermögens noch immer im Fokus stehen sollte. Darüber hinaus geht die Studie auf detaillierte Ergebnisse der Befragungen, weitere Schlüsselerkenntnisse und auf den Charakter erfolgreichen Vermögensschutzes ein. Der Download des vollständigen Reports zur Studie kann hier gestartet werden: Hier downloaden!
Skyland Wealth betreibt eine einzigartige Plattform von hochvermögenden Privatpersonen (UHNWI), Familien, Family Offices und Stiftungen.
Diese geschlossene Community ist mit aktuell über 210 Mitgliedern das größte Netzwerk dieser Art und wir sind stolz Unternehmer- und Industriellenfamilien als Gesellschafter an Bord zu haben. Der aktuelle Fokus liegt auf Immobilientransaktionen und damit verbundenen Finanzierungsdienstleistungen in der DACH Region.
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