Das kurz vor dem Abschluss stehende Jahressteuergesetz 2022 bringt gravierende Änderungen für Immobilienbesitzer
Das Jahressteuergesetz für 2023 steht kurz vor der Überprüfung durch den Bundestag und wird dann voraussichtlich zum Ende des Jahres in Kraft treten, wenn das entsprechende Gesetz wie geplant im Dezember unterzeichnet wird. Die neuen Regeln zur steuerlichen Bewertung, die im Jahressteuergesetz versteckt sind haben teils gravierende Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Vor allem sind davon Immobilien betroffen, die nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet werden.
Bei Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern steigen die ermittelten Bewertungen zwischen 20 und 30%. Gerade bei (teil-)gewerblich genutzten Immobilien droht wegen der sich ändernden Wertermittlung aber sogar eine Verdoppelung der Bewertungssummen.
Dies führt dazu, das mögliche Freibeträge deutlich schneller ausgeschöpft sind.
Die Änderungen im Überblick
Begrenzung abziehbarer Bewirtschaftungskosten
Ab 2023 gelten laut Jahressteuergesetzentwurf nur noch feste Beträge je Wohnung für Verwaltungskosten und Quadratmeter-Pauschalbeträge für die Instandhaltung, die in vielen Fällen ungünstiger sein werden als die alten Prozentsätze. Weniger Abzug bedeutet dann einen höheren steuerlichen Wert.
Bisher konnten hier Erfahrungswerte der Gutachter oder auch festgelegte pauschale Prozentsätze von Jahresnettokaltmiete angesetzt werden, die sich nach der Restnutzungsdauer richteten.
Liegenschaftszinssätze
Der Liegenschaftszinssatz gibt kurz gesagt an, wie hoch der Wert der Immobilie durchschnittlich verzinst ist. Dies hängt maßgeblich von Lage, Immobilienart und Restnutzungsdauer ab. Der Liegenschaftszinssatz wird für das Ertragswertverfahren gebraucht.
Gutachterausschüsse weisen den Liegenschaftszinssatz oft aus, dies geschieht allerdings nicht flächendecken. Liegt kein Liegenschaftszinssatz vor, werden auch hier wieder Pauschalen genutzt.
Der Gesetzentwurf sieht ab 2023 für Regionen, in denen Liegenschaftszinssätze fehlen, nur noch 3,5 % statt 5 % als anzusetzenden Zins für Mietwohngrundstücke vor. Dies führt zu einem geringeren Abzug vom Rohertrag und im Ergebnis zu höheren Steuern.
Wertzahl
Die Wertzahl kommt beim Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke zum Tragen. Weist der Gutachter für eine Region keinen Sachwertfaktor (Wertzahl) aus, wird die gesetzliche Vorgabe angewendet. Hier findet sich im Jahressteuergesetzentwurf ein erstmal harmlos klingender Satz: „Die Wertzahlen werden an das aktuelle Marktniveau angepasst.“
Wenn man sich die Änderungen der Anlage 25 zu §191 Absatz 2 BewG allerdings anschaut und mit den aktuell gültigen Wertzahlen vergleicht, erkennt man schnell einen gravierenden Unterschied.
Für den Gebäudesachwert werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten berechnet. Das bedeutet, dass Sie von einem fiktiven Neubau der bestehenden Immobilie ausgehen.
Je nach Gebäudestandard liegen die Regelherstellungskosten zwischen 500 EUR bis 2.000 EUR pro Quadratmeter. Dieser Wert wird dann mit der Grundfläche des Hauses multipliziert und ergibt den vorläufigen Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert wird dann um eine Altersminderung bereinigt und mit dem Bodenwert addiert und ergibt den vorläufigen Sachwert. Hier kommt die sogenannte Wertzahl oder auch Marktanpassungsfaktor ins Spiel.
Der vorläufige Sachwert wird mit der in Anlage 25 zu §191 Absatz 2 BewG multipliziert. Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser für durchschnittlich 120 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt die Wertzahl 1,2.
Eine Veränderung in der Wertzahl von +0,3 entspricht also einem Marktpreisanstieg um 30% der für den Sachwert der Immobilie zugrunde gelegt wird.
Damit drohen erhebliche Steigerungen durch die Anhebung auf das Niveau der stark gestiegene Immobilienpreise der letzten Jahre.
Fazit
Tatsächlich sind dies gravierende steuerliche Änderungen, die deutlich mehr Beachtung bekommen sollten. Denn bei gleichbleibenden Steuerfreibeträgen steigt die Steuerbelastung ab Ende des Jahres enorm an und wird teilweise, gerade in Ballungsgebieten, nicht mehr zu bezahlen sein.
Wer also eine Immobilie auf die nächste Generation übertragen möchte, sollte dies in den nächsten Wochen, am besten bis Weihnachten tun. Wir unterstützen Sie als Experten im Gebiet Estate Planning und Vermögensnachfolge bei der Umsetzung!
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