Bausparverträge sind längst aus der Mode gekommen. Ihr Ruf ist altbacken und verstaubt. Zudem war bei den Niedrigzinsen in den letzten Jahren ein Abschluss unattraktiv, da die Bauzinsen ohnehin im Keller waren. Mit dem Ende der Nullzinsstrategie steigen die Zinsen wieder rasant an und der Bausparer gewinnt an Fahrt. Kommt es zu einem Revival des Bausparens? Laut Bausparkassen wurde im vergangenen Jahr ein riesiges Plus an Neuabschlüssen verzeichnet. Ins Unbezahlbare steigende Mietkosten beflügeln den Wunsch nach einem Eigenheim weiter. Die Lohnsteuerhilfe Bayern (Lohi) erklärt, welche Möglichkeiten ein Bausparvertrag derzeit bietet und welche staatlichen Förderungen es dafür gibt.
Wie funktioniert Bausparen?
Das Prinzip ist schnell und einfach erklärt. Es handelt sich um eine Kombination aus Sparplan und Immobiliendarlehen. Bei Vertragsabschluss werden eine Bausparsumme und eine Laufzeit, in der das Bausparziel erreicht werden soll, festgelegt. Die Bausparsumme, im Durchschnitt 70.000 Euro, setzt sich aus einer anvisierten Ansparsumme, z.B. 28.000 Euro, plus der Darlehenssumme, z.B. 42.000 Euro, zusammen. Dabei sollte man sich finanziell nicht überfordern und kalkulieren, wie viel man monatlich beiseite legen kann. Wie bei vielen Finanzverträgen wird eine Abschlussgebühr fällig. In der Regel beträgt diese 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Wird diese auf 70.000 Euro festgelegt, fallen allein schon zwischen 700 und 1.050 Euro als Gebühr für den Vertragsabschluss an.
In der Ansparphase wird der Bausparer über mehrere Jahre monatlich bespart. Für das Ersparte gibt es Zinsen. Zudem können staatliche Förderungen dazu verhelfen, das Ansparziel schneller zu erreichen. Die gesetzliche Mindestlaufzeit für den Erhalt der staatlichen Prämien beträgt sechs, die durchschnittliche Laufzeit am Markt acht Jahre. Ist das Sparziel, meist 40 Prozent der Bausparsumme, erreicht, wird der Vertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, dass ein Anspruch auf die Zuteilung des Kredites für eine wohnwirtschaftliche Verwendung besteht. Sondereinzahlungen sind in der Regel erlaubt und können die Sparphase verkürzen.
Mit dem Zeitpunkt der Zuteilungsreife ist es aber so eine Sache. Sie steht vorab nicht genau fest und hängt von den anderen Bausparern bei derselben Bausparkasse ab. Je nachdem, wie viele Bausparende ihr Darlehen gleichzeitig in Anspruch nehmen möchten, regelt eine Bewertungszahl, wer zuerst bedient wird. Maßgebend hierfür sind die Sparrate und die Vertragslaufzeit. Klappt das nicht sofort, wird der Bausparer weiter bespart. Mit wachsendem Guthaben reduziert sich der spätere Darlehensanspruch. Ist man an der Reihe, erhält man sein Sparguthaben ausbezahlt und kann gleichzeitig das Darlehen in Höhe der Differenz zur Bausparsumme beantragen.
In der dritten Phase folgt die Rückzahlung des Darlehens in monatlichen Raten. Im Durchschnitt passiert das in rund zehn Jahren. Der Clou am Bausparen ist, dass der Darlehenszins schon bei Vertragsabschluss feststeht und für die Zukunft festgeschrieben wird. Im Moment sind die Darlehenszinsen noch relativ niedrig, aber schon wieder kräftig am Ansteigen. Wer sich absichern und den aktuellen Zins für später in Stein meißeln möchte, ist mit einem Bausparer gut bedient.
Für was ist Bausparen gut?
Mit dem Bauspardarlehen muss nicht wortwörtlich gebaut werden. Natürlich kann es als Eigenkapital für den Bau eines Einfamilienhauses genutzt werden. Genauso kann es aber den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Platzes im Altenheim mitfinanzieren. Ist bereits Wohneigentum vorhanden und läuft ein Immobilienkredit, kann ein Bausparer beispielsweise zur Umschuldung dienen. Er muss auch nicht zwingend für die Anschaffung von Wohnraum verwendet werden, sondern finanziert ebenfalls alle möglichen Erhaltungsmaßnahmen desselbigen oder den Kauf von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft.
Auch bei Renovierung, Modernisierung und energetischer Sanierung kann der Bausparer sinnvoll sein. Wie wäre es mit einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach oder dem Austausch der alten Heizung gegen eine CO2-neutrale Heizungsanlage? Oder ein gemütlicher Kamin, ein festverbauter Swimmingpool im Garten, elektrische Rollläden für die Fenster oder ein komfortabler Treppenlift im Alter? Ob ein Ausbau des Dachbodens oder ein Neuanstrich der Hausfassade, der Bausparer unterstützt dabei. Was man mit dem Geld aus dem Bausparer machen möchte, muss bei Vertragsschluss noch nicht feststehen. Mit einem Bauspardarlehen lässt sich alles rund um eine Immobilie finanzieren, solange die Maßnahme mit der Immobilie fest verbunden ist. Loses Mobiliar, wie eine neue Sofalandschaft, fällt nicht darunter.
Wer es sich anders überlegt und lieber auf Weltreise gehen möchte, kann das tun. Denn sollte der Bausparer in der Zukunft für andere, nicht wohnwirtschaftliche Zwecke benötigt werden, ist das unproblematisch. Dann lässt man sich das verzinste Sparguthaben einfach ausbezahlen, verzichtet auf das Darlehen und ist bei der Verwendung des Geldes völlig frei. Die Abschlussgebühr reduziert sich dadurch in der Regel nicht, weil sie von der gesamten Bausparsumme berechnet wurde und das Darlehen einschloss. Allerdings gibt es hier je nach Bausparkasse möglicherweise einen Bonus. Weiterhin muss bei einer zweckentfremdeten Nutzung eine gewährte Wohnungsbauprämie an den Staat zurückgezahlt werden. Also im Zweifelsfall lieber eine schicke Einbauküche anstatt eines neuen Autos damit finanzieren.
Sonderregeln für den ersten Bausparer
Anders sieht es aus, wenn der Vertrag zwischen dem 16. und 25. Lebensjahr abgeschlossen wird. Hier greift die gesetzlich vorgeschriebene Nutzung für Immobilien nicht. So kann mit dem Wohnkredit nach einer Sperrfrist von sieben Jahren sogar die Möblierung der ersten eigenen Wohnung bezahlt werden, wenn die alten Kinderzimmermöbel nicht genug hergeben und uncool geworden sind. Ebenso sind der Führerschein, das erste eigene Auto oder die neue Skiausrüstung drin, ohne dass die Wohnungsbauprämie verfällt. Diese Ausnahmeregelung für junge Leute gilt aber nur für einen einzigen Bausparvertrag und kann nicht öfter genutzt werden. Manche Bausparkassen legen von sich aus noch einen Jugendbonus drauf.
Vor- und Nachteile des Bausparens
Der größte Vorteil wurde schon genannt. Es handelt sich um eine sichere und planbare Geldanlage. Günstige Zinssätze für das Darlehen werden gesichert und von der Entwicklung am Kapitalmarkt entkoppelt. In zehn Jahren könnte das Zinsniveau wieder 6 Prozent betragen. Wer heute einen Bausparer macht, zahlt dann nur seine 1,5 Prozent. Auf 10 Jahre sind im Beispiel mehr als 10.000 Euro an Zinsen eingespart. Das lohnt sich definitiv! Dafür fallen die Sparzinsen nicht üppig aus. Das ist der Preis für die Zinssicherheit. Zudem sollte das Geld zum Zeitpunkt des Bedarfs verfügbar sein. Aufgrund der Zuteilungsreife bietet das Produkt keine Flexibilität. Es ist erforderlich, den Vertrag Jahre vorher geschlossen zu haben und langfristig zu denken. Weiterhin wird ein Bausparvertrag bei größeren Vorhaben ohnehin nicht ausreichen. Eine weitere Finanzierung wird vonnöten sein. Nichtsdestotrotz unterstützt ein Bausparvertrag den gezielten Aufbau von Eigenkapital. Schon eine kleine Bausparsumme reicht aus, um interessante Fördermittel mitzunehmen.
Mit staatlicher Förderung schneller ans Ziel
Ab dem 16. Lebensjahr schüttet der Staat die Wohnungsbauprämie für Bausparer aus, sofern mindestens 50 Euro in einem Jahr eingezahlt werden. Um die volle Prämie einzusacken, reichen 50 Euro jährlich nicht. Die Prämie beträgt zehn Prozent auf die Eigensparleistung und ist mit 70 Euro für Singles bzw. 140 Euro für Verheiratete nach oben gedeckelt. Dies würde bei Alleinstehenden eine Eigensparleistung von 700 Euro im Jahr voraussetzen. In acht Jahren können somit 560 bzw. 1.120 Euro an Geschenken zusammenkommen. Allerdings fördert der Staat nur, wenn das zu versteuernde Einkommen eine gewisse Grenze nicht übersteigt. Die Einkommensgrenze für Singles liegt bei 35.000 Euro und für Verheiratete bei 70.000 Euro. Werden steuerliche Abzüge wie Freigrenzen oder Aufwendungen berücksichtigt, kann das Bruttoeinkommen durchaus 40.000 bzw. 80.000 Euro betragen. Ein Lohnsteuerhilfeverein kann das beispielsweise berechnen und übernimmt für seine Mitglieder den jährlichen Antrag auf die Wohnungsbauprämie.
Aber damit ist noch nicht Schluss. Zahlt der Arbeitgeber monatlich vermögenswirksame Leistungen, so können diese auf den Bausparer gelenkt werden. Im Maximalfall sind das bei Singles 480 Euro jährlich. Verheiratete, die einen Bausparer zusammen besparen, können ohne eigene Leistung 960 Euro pro Jahr bekommen. In acht Jahren kommen dann 7.680 Euro an Sparguthaben zusammen. Aber Achtung, für die Wohnungsbauprämie muss eine eigene Sparleistung erbracht werden. Nur so können die beiden Förderungen kombiniert werden. Im Förderhöchstfall zahlt der Arbeitgeber 40 Euro und der Arbeitnehmer 70 Euro in seinen Vertrag pro Monat ein.
Als dritte Förderung gibt es die Arbeitnehmersparzulage des Staates auf die vermögenswirksamen Leistungen für Angestellte. Die Einkommenshöchstgrenzen für das zu versteuernde Einkommen sind hier recht eng gefasst und betragen bei Singles 17.900 Euro und bei Verheirateten 35.800 Euro. Liegt das Einkommen darunter, gibt es nochmal neun Prozent auf die Zahlung des Arbeitgebers obendrauf. Mit all den Förderungen ist es somit leicht, ein kleines Vermögen aufzubauen.
Auch eine Weitergabe ist machbar
Der Bausparvertrag kann später, wenn man ihn selbst nicht benötigt, auf Angehörige wie die eigenen Kinder übertragen werden. Und in jungen Jahren ist man mit einem Bausparvertrag ohnehin total flexibel unterwegs. Interessant kann die Kombination mit einem Wohn-Riester sein, wenn eine selbst bewohnte Immobilie das Ziel ist. Die Riester-Förderung umfasst nämlich nicht nur die Ansparphase, sondern die Darlehensphase dazu.
Tipp der Lohnsteuerhilfe Bayern: Vor Vertragsabschluss sollten unbedingt die Konditionen der verschiedenen Bausparkassen verglichen werden. Denn im Hinblick auf Spar- und Darlehenszinsen, Abschlussgebühr, welche Möglichkeiten es für eine Rückerstattung derselben gibt und ob Sonderzahlungen zulässig sind, gibt es erhebliche Unterschiede bei den Produkten. Kontoführungs- oder Servicegebühren sind seit einem BGH-Urteil von 2022 übrigens nicht mehr zulässig. Online-Bausparrechner können einen ersten Überblick geben. Auch die Testergebnisse der Stiftung Warentest können bei einer Entscheidung dafür oder dagegen hilfreich sein, ersetzen aber keineswegs das Erstellen eines genauen Spar- und Tilgungsplans, der auf die eigenen Möglichkeiten zugeschnitten sein sollte.
www.lohi.de/steuertipps (http://www.lohi.de/steuertipps.html)
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in über 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit mehr als 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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